為何綠城信托項目傳聞會引發(fā)如此之巨的反應(yīng)？SO HO中國CEO張欣在其微博上如此評述：“市場信心薄如紙，一個小的消息就造成恐慌拋售。”
    歷年9月都是開發(fā)商分享盛宴的日子，但今年卻遭遇史上最慘淡的“黑九”。上周恒指暴跌高達(dá)9.2%，創(chuàng)出金融危機(jī)爆發(fā)以來最大單周跌幅。其中受綠城集團(tuán)及關(guān)聯(lián)企業(yè)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)遭銀監(jiān)會調(diào)查消息等負(fù)面?zhèn)髀劺p身的地產(chǎn)股最為慘重，綠城中國全周暴跌28.5%，碧桂園跌26%緊隨其后，雅居樂地產(chǎn)跌近兩成，保利香港、華潤置地、中海外的跌幅也在17%左右。
    “股災(zāi)”的導(dǎo)火索直指綠城信托風(fēng)波。或許中國房地產(chǎn)上市公司早已岌岌可危，只待燎原的火種。統(tǒng)計顯示，上半年，106家上市房企整體資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了72%，負(fù)債總額突破1.09萬億元，同比上漲41%.
    綠城信托遭銀監(jiān)會調(diào)查風(fēng)波
    “銀監(jiān)會要求直管的信托公司填寫與綠城集團(tuán)及關(guān)聯(lián)企業(yè)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)調(diào)查表，并根據(jù)項目運行情況注明風(fēng)險判斷意見。”路透社報道稱，今年7月，有消息指出，綠城中國與平安信托聯(lián)合發(fā)起的“平安財富安城1號房地產(chǎn)基金信托計劃”預(yù)計籌資不超過30億元，投資回報率超過20%，引起業(yè)內(nèi)對房地產(chǎn)信托及綠城本身高負(fù)債的關(guān)注。
    而中秋期間，一則關(guān)于海航30億收購綠城足球俱樂部的消息再度把綠城推到了風(fēng)口浪尖。這個被雙方稱為“子虛烏有”的事件，讓素以高負(fù)債著稱的綠城再次引起熱議。
    統(tǒng)計顯示，截至2011年6月30日，綠城集團(tuán)現(xiàn)有現(xiàn)金及銀行存款97.46億元，總借貸約350億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)163.2%.與此同時，綠城的銷售業(yè)績卻不盡如人意，據(jù)綠城8月業(yè)績通訊顯示，今年前8月，綠城累計取得銷售額約248億元，歸屬于本集團(tuán)的權(quán)益金額約160億元，完成全年550億銷售目標(biāo)還不到一半。而綠城內(nèi)部人士也表示，在市場限購的背景下，今年全年目標(biāo)一定達(dá)不到，預(yù)計今年大概可以實現(xiàn)400億的銷售額。
    高成本信托貸款、業(yè)績不振、收購傳聞、超過一倍半的凈資產(chǎn)負(fù)債率，負(fù)面信息接二連三的綠城已經(jīng)受不起任何沉重的打擊。就在這時，路透社的一則知情人士關(guān)于綠城信托的傳聞報道，成為壓死駱駝的最后一根稻草。盡管綠城首席財務(wù)官馮征在第一時間接受媒體訪問時就表示：“有關(guān)報道并不專業(yè)，公司未跟銀監(jiān)會接觸，未被銀監(jiān)會調(diào)查，也沒有聽聞與公司合作的金融機(jī)構(gòu)受到銀監(jiān)會調(diào)查。”但于事無補，在上周連續(xù)最后三天的交易日里，綠城股價暴跌28.5%.
    事實上，部分信托項目被銀監(jiān)會進(jìn)行窗口指導(dǎo)并不新鮮，南都記者亦曾求證多家信托公司而得以證實。但為何綠城信托項目傳聞會引發(fā)如此之巨的反應(yīng)？S O H O中國C E O張欣在其微博上如此評述：“市場信心薄如紙，一個小的消息就造成恐慌拋售。”
    市場對綠城信托傳聞的敏感或許源于綠城自身。綠城半年報顯示，截至2011年6月30日，信托負(fù)債49.84億元，信托相關(guān)衍生工具余額2.71億元，共計52.56億元。而綜合普益財富等相關(guān)數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計，自2008年4月份以來，綠城通過平安信托等多家信托公司發(fā)行接近20款信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達(dá)到91.6億元，逼近100億元。 
    房企50強1月縮水1800億
    以綠城信托風(fēng)波為突破口，各路資金開始大舉拋售打壓內(nèi)房股。9月23日當(dāng)天，在港上市內(nèi)地房產(chǎn)股碧桂園、佳兆業(yè)集團(tuán)等跌幅均超過10%，招商地產(chǎn)(000024)、保利地產(chǎn)(600048)等跌幅也超過6%.而A股市場上的地產(chǎn)股受托累也出現(xiàn)了暴跌，保利地產(chǎn)以6.94%的跌幅一馬當(dāng)先，萬科、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)(600383)等大盤地產(chǎn)股緊隨其后，均錄得了5%以上的跌幅。A股地產(chǎn)板塊整體跌幅達(dá)到3.93%，位居所有板塊跌幅之首。
    這僅僅只是資金撤離樓市的劇烈表現(xiàn)之一，事實上，一個月來，各路資金均在暗中陸續(xù)拋售房地產(chǎn)股。根據(jù)中國房地產(chǎn)上市企業(yè)前50強公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計得出，50家上市房企在過去的一個月時間內(nèi)，由于股價下跌，市值縮水總計超過1800億元。
    統(tǒng)計結(jié)果顯示，50強上市房企市值縮水超過百億元的房企就有7家。市值縮水“冠軍”為中國海外發(fā)展，縮水額高達(dá)238.13億元；碧桂園緊隨其后，達(dá)到135.31億元；第三名為龍湖地產(chǎn)，縮水額達(dá)到133.33億元。此外，華潤置地、萬科A、雅居樂地產(chǎn)市值縮水額都超過百億元。
    而市值縮水榜前10名中的后三名富力地產(chǎn)、保利地產(chǎn)和SO H O中國，同期內(nèi)由于股票下跌，資產(chǎn)也分別蒸發(fā)了72億元、64.84億元以及52.24億元。在市值縮水榜前10名中，在香港上市的企業(yè)達(dá)到8家。
    究竟哪些席位、哪些資金是拋售打壓內(nèi)房股的主力？目前尚未有監(jiān)測資本市場機(jī)構(gòu)資金動向的相關(guān)報告。但讓南都記者記憶猶新的是，恒大地產(chǎn)集團(tuán)主席許家印6月份曾接受包括南都記者在內(nèi)的媒體群訪時炮轟對沖基金造謠恒大，他說：“投行搞的那些窩輪、期權(quán)，他們不了解我們這個高增長的公司。股價高，他們要虧，就造謠，這是不對的。”當(dāng)時，許家印痛斥這些對沖基金的行為是“破壞股市的有序性”。
    百家房企負(fù)債萬億，資金惡化或遠(yuǎn)超預(yù)期
    “銀監(jiān)會不可能特地為了綠城一個企業(yè)做出相關(guān)的調(diào)查表。而銀監(jiān)會要求信托公司上報數(shù)據(jù)，也是加強監(jiān)管的需要，因為目前地產(chǎn)信托發(fā)得較多，情況也較復(fù)雜，銀監(jiān)會也需要對市場的情況做出一個大致的了解。”一位不愿透露姓名的地產(chǎn)金融業(yè)界人士表示，目前的綠城資金鏈確實偏緊，但離倒閉還很遠(yuǎn)。有意思的是，資本市場迎來暴跌，而在實體領(lǐng)域，全球最大私募股權(quán)公司黑石正撤資中國樓市。據(jù)美國媒體報道，黑石集團(tuán)將其在上海Channel1購物中心95%的股權(quán)以14.6億元出售給新世界發(fā)展有限公司，交易將于今年11月完成。
    諸多業(yè)內(nèi)分析人士接受南都記者采訪時表示，內(nèi)房股災(zāi)、外資撤離、對沖基金打壓，中國房地產(chǎn)行業(yè)的種種遭遇的背后或許事出有因。諸多房企前赴后繼的繞道融資案例和機(jī)構(gòu)針對房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債統(tǒng)計均指向一點，即中國房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈正變得岌岌可危，或許遠(yuǎn)超預(yù)期。9月20日晚間，嘉凱城(000918)發(fā)布公告稱，同意其下屬控股公司無錫嘉啟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與昆侖信托有限責(zé)任公司合作，進(jìn)行信托融資。
    而今，106家上市公司房地產(chǎn)企業(yè)的半年報已經(jīng)披露完畢，房企負(fù)債情況亦浮出水面。統(tǒng)計顯示，上半年，上市房企整體資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了72%，負(fù)債總額突破1.09萬億元，同比上漲41%.其中，最具殺傷力的流動負(fù)債已經(jīng)占到負(fù)責(zé)總額的70.6%，同比上漲54%.與持續(xù)走高的負(fù)債總額相對應(yīng)的是，銀行貸款的不斷收縮。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，1到8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源5 .4萬億，同比增速為23%，比去年同期下滑11.6個百分點。與此同時，上半年106家上市房企存貨上漲39%，達(dá)到9640億元。
    從萬億庫存到萬億負(fù)債，意味著只要出貨就可以套現(xiàn)還債。“受到限貸的影響，住房銷售在四季度不會好。”中金公司分析員白宏煒認(rèn)為，隨著銷售持續(xù)低迷，地產(chǎn)公司買地和投資速度將下降，由于慣性，地產(chǎn)行業(yè)的投資增速四季度不會明顯放緩，而在明年一季度將迅速回落，而庫存在明年上半年達(dá)到頂峰，“與2008年V形調(diào)整不同，此輪房地產(chǎn)行業(yè)將呈U形調(diào)整特征，筑底的時間和起來的時間都會長一些。”（來源：南方都市報）